Huis kopen in Spanje: het complete kostenoverzicht

Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP). In Andalusië geldt sinds 2021 een vlak tarief van 7% over de koopsom of over de fiscale referentiewaarde van het kadaster, als die hoger is dan de koopsom.

Koopt u van een ontwikkelaar, dan betaalt u geen ITP maar 10% btw (IVA) over de koopsom, plus 1,2% zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) in Andalusië. Bij een bouwkavel of een commercieel object geldt 21% btw in plaats van 10%.

De notaris werkt met een wettelijk vastgesteld tarief, in de praktijk zo'n 0,5 tot 1% van de koopsom. Inschrijving van de woning in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) kost circa 0,3 tot 0,5%.

Een advocaat die de aankoop voor u begeleidt en het dossier controleert, rekent doorgaans rond de 1% van de koopsom plus btw. Dit is geen verplichte kostenpost zoals de notaris, maar wij raden het altijd aan: de notaris controleert de akte, niet uw belangen.

Bij een bestaande woning van €400.000 in Andalusië komt u ongeveer op het volgende: 7% ITP (€28.000), circa 0,6% notaris (€2.400), circa 1,21% advocaat (€4.840) en een vast bedrag voor het kadaster van rond de €650. Totaal: ongeveer €35.900, oftewel bijna 9% bovenop de koopsom.

Bij nieuwbouw van diezelfde waarde komt daar 10% btw (€40.000) en 1,5% zegelrecht (€6.000) voor in de plaats van de ITP, met dezelfde notaris-, kadaster- en advocaatkosten erbij. Totaal: ongeveer €53.900, oftewel ruim 13%.

Naast de eenmalige aankoopkosten betaalt u jaarlijks gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI), en als niet-ingezetene doet u aangifte inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR, modelo 210), ook als u de woning niet verhuurt. Woont u in een appartementencomplex, dan komen daar gemeenschapskosten bij voor onderhoud van gedeelde voorzieningen.

Wij zetten deze kosten voor u op een rij voordat u tekent, zodat u een realistisch totaalbudget heeft en niet achteraf voor verrassingen komt te staan.

Naast de posten hierboven zijn er kleinere kosten die samen toch kunnen oplopen. Denk aan de gestoría (een administratiekantoor dat belastingaangiften en inschrijvingen namens u regelt, enkele honderden euro's), een beëdigde vertaling van documenten als u zelf niet bij de notaris kunt zijn, en de kosten van een internationale bankoverschrijving voor de koopsom, al snel enkele honderden tot duizenden euro's afhankelijk van het bedrag en de bank.

Ook een woonverzekering vanaf de dag van overdracht en de eerste maand nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten worden vaak vergeten in de eerste begroting. Geen van deze posten is op zichzelf groot, maar samen tellen ze mee voor uw totale budget.

Financiert u (een deel van) de aankoop met een Spaanse hypotheek, dan komen daar geen extra overdrachtsbelasting of zegelrecht voor de hypotheekakte bij: sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank het grootste deel van die formaliseringskosten. Zelf betaalt u dan nog wel de taxatie, doorgaans €300 tot €600.

Spaanse banken financieren doorgaans tot 70% van de koopsom voor niet-residenten. Hoe dat er in de praktijk uitziet, welke documenten u nodig heeft en het verschil tussen vaste en variabele rente, leest u in ons artikel over een hypotheek in Spanje als buitenlander.